各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬各單位：

　　《陽(yáng)江市物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)市政府六屆三十一次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的有關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房規(guī)劃建設(shè)局反映。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  陽(yáng)江市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2015年1月15日

 

 

 

 

　　

　　陽(yáng)江市物業(yè)管理規(guī)定

　　

　　第一章  總  則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 陽(yáng)江市住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)依法擬定物業(yè)管理區(qū)域的政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)、管理和規(guī)范工作，協(xié)調(diào)處理有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格爭(zhēng)議。

　　公安機(jī)關(guān)在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)制度；配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全責(zé)任的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患及消防違法行為，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通，占用、堵塞、封閉安全疏散、消防車通道，埋壓、圈占、遮擋消火栓及占用防火間距，違規(guī)停放大型車輛，裝載危險(xiǎn)化學(xué)物品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施。

　　環(huán)境保護(hù)行政主管部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等環(huán)保的法律法規(guī)的規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)環(huán)境污染問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。

　　衛(wèi)生計(jì)生行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)計(jì)劃生育服務(wù)管理，實(shí)施人口目標(biāo)管理責(zé)任制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合落實(shí)查驗(yàn)流動(dòng)人口婚育證明、如實(shí)提供流動(dòng)人口計(jì)劃生育信息等制度，負(fù)責(zé)計(jì)劃生育管理工作的檢查指導(dǎo)。

　　城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、亂擺賣等行為依法進(jìn)行查處。

　　質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察監(jiān)督工作。組織特種設(shè)備事故的調(diào)查處理。

　　工商行政管理部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。

　　第四條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居（村）民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員誠(chéng)信檔案，督促其依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)，并組織物業(yè)服務(wù)執(zhí)（從）業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

　　第二章  物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)業(yè)主、居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。

　　第七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門備案。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門備案。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、搬遷與征收補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十一條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　第十二條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表七至十五人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

　　第十三條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

　　第十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

　　（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

　　（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　　（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

　　（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

　　（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

　　（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

　　（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

　　（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

　　（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　　（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　　（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

　　（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

　　（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

　　（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

　　（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。 

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開(kāi)。

　　第十九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)等形式。采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)將書面征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。受委托投票時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示委托書以及委托人和本人身份證明。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

　　（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；

　　（五）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；

　　（六）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

　　（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等，無(wú)損害公共利益行為；

　　（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。

　　物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)憑物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　　（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

　　（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　　（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

　　（四）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　　（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉工作。

　　第三十六條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章  前期物業(yè)管理

　　第三十八條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第三十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

　　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

　　第四十一條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前條規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。

　　市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

　　第四十二條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。

　　第四十三條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

　　（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

　　（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

　　（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；

　　（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

　　（三）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

　　（四）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（五）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

　　第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍；裝修期間要維持裝修搬運(yùn)秩序，預(yù)防爭(zhēng)搶事件發(fā)生，若發(fā)生爭(zhēng)搶事件，應(yīng)采取緊急應(yīng)急措施并及時(shí)上報(bào)有關(guān)行政管理部門；發(fā)生打架、斗毆、涉黑等行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。

　　第五章  物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法有效證明。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　　（一）第四十四條規(guī)定的資料；

　　（二）物業(yè)服務(wù)用房；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

　　（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

　　第五十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)有爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。

　　第六章  物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有。

　　第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位、車庫(kù)。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

　　（三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

　　（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

　　（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　　（八）損毀樹(shù)木、園林；

　　（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

　　（十）亂丟垃圾，高空拋物；

　　（十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

　　（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

　　第六十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

　　第六十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

　　第六十四條 共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/SPAN>

　　第六十五條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第七章  法律責(zé)任

　　第六十六條 對(duì)違反本規(guī)定的行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定追究相關(guān)法律責(zé)任。

　　第六十七條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十八條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門建立所在地物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案系統(tǒng)，為每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員有違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，經(jīng)核實(shí)后，由市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門載入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的信用檔案，并且嚴(yán)格按照《陽(yáng)江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用檔案評(píng)分辦法》規(guī)定作出不良行為記錄及相應(yīng)扣分。

　　年終被評(píng)為一級(jí)信用等級(jí)的企業(yè)，優(yōu)先辦理資質(zhì)升級(jí)、資質(zhì)證書有效期延續(xù)等業(yè)務(wù)，在行業(yè)各類獎(jiǎng)勵(lì)或者評(píng)比中優(yōu)先考慮；年終被評(píng)為二級(jí)信用等級(jí)的企業(yè)，正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不列入重點(diǎn)監(jiān)管范圍；年終被評(píng)為三級(jí)信用等級(jí)的企業(yè)，三年內(nèi)不得參加行業(yè)評(píng)優(yōu)，在辦理資質(zhì)升級(jí)、資質(zhì)證書有效期延續(xù)等業(yè)務(wù)時(shí)予以重點(diǎn)審查；年終被評(píng)為四級(jí)信用等級(jí)的企業(yè)，實(shí)施全程監(jiān)控并要求實(shí)施整改，整改效果不明顯的取消參加行業(yè)評(píng)優(yōu)資格。

　　每年年終將信用檔案考核評(píng)分情況通過(guò)公眾媒介向社會(huì)進(jìn)行通報(bào)。

　　第八章  附  則

　　第六十九條 本規(guī)定所稱共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。

　　本規(guī)定所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天燃?xì)猓┕艿馈⑾涝O(shè)施、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。

　　第七十條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期限為五年。原《陽(yáng)江市物業(yè)管理規(guī)定》（陽(yáng)府〔1999〕64號(hào)）同時(shí)廢止。